什么是贷款评估价、网签价和计税指导价?

最近我买了一套100万的二手房,按照首付三成计算,我只需要付30万的首付即可,但是房产中介表示要按照贷款评估价进行贷款,这样算下来首付要高几万元,这是正常的吗?还有房产中介说了过户时的网签价和计税指导价,这些又是什么意思?难道买房不是直接按照成交价计算吗?

这是一位粉丝朋友发来的问题,相信很多购房者也遇到过这些问题,下面就来说说什么是网签价、计税指导价和贷款评估价。

贷款评估价

二手房的成交价主要是买卖双方协商而定,同一个小区的二手房价格可能存在较大的差异。银行为了控制风险,自然不可能按照成交价格进行贷款。在二手房成交后,如果需要办理银行贷款,银行会让评估公司对成交的房产进行综合评估,比如房屋的楼层、房屋的户型、房屋的地理位置、市场挂牌价等因素都可能影响房屋的评估价格。只要房屋成交价和市场价相当,贷款评估价格一般不会和成交价有很大差异,意味着很多房子都是可以按照成交价进行贷款的。

个贷中心

计税指导价

计税指导价是指税务机关为核定计税而评估的房地产价格,计税指导价一般用于房管局内部使用,不会公开。房管局相关部门对辖区范围内大部分小区都进行了评估,然后综合各种因素制定出了计税指导价,计税指导价会根据市场价进行调整,并非一直不变。

二手房交易

网签价

新房的网签价格是指通过房地产管理部门的信息服务和监管平台办理房地产买卖合同备案时申报的价格。二手房过户时,需要在房管局系统上打印网签合同,然后拿着网签合同去办理过户手续。网签合同上需要填写房屋的基本情况、买卖双方的身份信息和房屋的价格,网签合同上的价格就是网签价,网签价将用于二手房过户计税时使用。网签价可能和成交价不同。

房产交易税费

综合上面的分析,现在可以回答粉丝朋友的问题了。首付算下来要高几万元,这是因为贷款评估价未达到成交价,导致银行贷款减少,首付自然要增加,这是正常现象。

为什么网签价、计税指导价不直接按照成交价计算?

一般情况下,网签价都是直接填写成交价。

在去办理核税时,网签价格高于计税指导价,直接按照网签价格核定过户税费。有些人可能就会问了,我的房子买成100万,网签价格填写50万,不是就可以按照50万核定税费了吗?

这个想法是美好的,不过基本上不可能实现。当出现网签价格低于计税指导价时,工作人员可能会要求重新打网签或让买卖双方重新报价,直到网签价格高于计税指导价。

为了不出现计税指导价高于真实成交价的情况,一般计税指导价都会比市场价低一些,比如市场价的8折、9折。在了解计税指导价大概的情况下,网签价适当的低于真实成交价会节省一些过户费用。