公寓和住宅的7大区别

这两天一个朋友正考虑买房,一直在看房,发现同等地段下,公寓的价格比住宅要便宜很多。就问我:公寓是不是小产权?能不能买?跟住宅有什么区别。

首先,不管是公寓、住宅、还是商铺,只要开发商五证齐全,都是商品房,也就是我们平常所说的大产权。但是公寓和住宅的区别也确实挺大的,适合购买的人群也不一样。根据本人的从业经验,就以下几点,跟大家共同探讨一下:

区别一:土地性质不同

一般情况下,公寓是40年产权的商业用地。而住宅是70年产权的住宅用地,有的城市(比如重庆)的住宅使用年限是50年,到期后自动续期。

房屋产权年限

区别二:建筑形式不同

公寓一般多以小面积为主,所以单层的户数比较多,十几户到几十户不等,单一朝向,房间通风效果、舒适度一般。居住人员会比较多。而住宅户型多变,面积区间也比较大,从40平到140平均有,通风效果、采光效果相对来讲更有优势,单层的户数也不会特别多,所以相对来讲,更适合居住。

公寓外观

区别三:二手房交易成本不同

住宅现在二手房买卖交易的成本约为总价的1%——7%不等,而公寓的二手交易成本则在差额部分的50%——80%不等。公寓的二手交易成本远远大于住宅。所以,公寓不太适合短线交易投资,更适合长线持有。而住宅二手交易则影响不算太大。

房产交易税费

区别四:日常生活成本不同

大多数公寓物业费都是商业标准,价格可能是住宅的两到三倍。水、电收费标准也不一样,大多数公寓是按照是商业用水、商业用电标准收取水电费。而且,也很可能没有天然气和暖气。而住宅则是按照市政规定的民用水、电的价格进行收取的。天燃气和暖气也都是交房标配,并且不会额外收取费用。所以住宅的生活成本可能会更低。

公寓

区别五:增值潜力也不一样

之前的历史证明,同区域的公寓与住宅的差距还是很大的。2006年,上海浦东大道的同区域的公寓与住宅基本上售出价是相同的。而今天,二手交易价格有二倍之差。住宅比公寓交易价格要高的多。从房价上涨这一块儿来说,住宅更有优势。而公寓则更适合长线持有,收益主要是以租金收益为主。

房子增值

区别六:首付差别大

公寓面积小,单价相对住宅较低,所以公寓总价相对住宅也会低很多。根据银行政策,公寓首付要求不低于50%,贷款最长年限为10年。而首套住宅首付不低于30%,贷款最长年限为30年。

房子价值

区别七:落户和入学

很多地方的公寓不能落户,也不能参与划片入学,需要上学的小孩需要调剂入学。所谓调剂入学是指在公寓附近,哪所学校没有招满就读哪所学校,具有很大的不确定性。

综上来看,公寓和住宅的区别还是挺大的。我个人建议,如果你是刚需首套置业,则首先考虑住宅。如果你已经拥有了一套或者是几套住宅,考虑长线投资或者是自用办公的话,手里面有闲置资金,公寓也是一个很好的选择。但是公寓未来的租金收益很大程度上也取决于位置、地段,周边配套是否齐全,交通出行是否方便片区内人口是否足够多。如果想考虑公寓的话,参考以上条件,瞅准的话也可以下手。