公寓到底能不能买?投资公寓房划算吗?

公寓能不能买、投资公寓划不划算一直是一个富有争议的话题,理论层面的分析,很多房产大V都有分析过,缺点可以说出一堆:

税费高、产权年限短(40年产权)、持有成本高(商用水电物业价格高)、不能落户、没有学区(例如广州)、首付比例高(50%)、升值慢、梯户比高、居住人员多且杂等等(缺点太多,但是我还是要客观分析下去,用事实说话)。

当然,也不能把人家说的一无是处,优点也有:

不限购限贷、不占用住宅贷款名额、总价低、容易出租、租金回报率较高等等。

那么,如果没有购房资格,资金预算有限,是否也可以尝试投资呢?好了,我们不说干巴巴的理论,用事实说话,三哥吐血整理了30个广州公寓项目的投资回报情况,来看看买公寓的人,赚了还是亏了?

看完数据,三哥第一感觉就是,两极分化太严重了,回报最高的是黄埔的锐丰中心,年化回报率居然高达13%,而回报率最低的是奥园养生广场(9年),只有-0.15%(赚了个寂寞)。我们从几个维度来分析,这些公寓的特点:

第一,哪些公寓是合格的投资

正常来说,年回报率高于8%,可以认为这个投资是划算的,年回报率低于8%(5%的利息+3%的通胀),则这边投资算是亏本的。这个七个项目:锐丰中心、万科云城米酷、君立国际公寓、敏捷上城商务中心、广州绿地城、瑞安·创逸和大壮国际广场,年回报率基本大于8%,买了这几个项目的粉丝,恭喜了!

如果把租金的回报也考虑进来,那么年涨幅大于5%,也可以算合格,共有16个项目,跑赢了通胀。

公寓

第二,合格的公寓项目,具有什么特点

区域:合格的公寓项目,黄埔和天河比例最高,前16个项目,黄埔占了5席,天河占了6席,可见,经济发展越好的区位,公寓价值大概率越高,越容易产生高回报。例如万科云城米酷出租率和租金比一直非常高,这和周边产业和企业密集不无关系。

地铁:前16个项目,12个项目距离地铁不到1公里。说明,有地铁加持,大概率可以提升投资价值,虽然有地铁不一定能够涨的好,但是没有地铁,大概率是要跑输大盘的。

公寓

第三,杀猪盘的公寓项目,具有什么特点

地铁:表现最差的三个项目(奥园养生广场、绿地滨江、汇合生广场),1公里内都没有地铁。可见,有地铁不一定能够加分,但是没有地铁,大概率是减分项。

区域:年化收益率低于3%的公寓项目,番禺、海珠、荔湾各占2名,话说,番禺住宅存量大,公寓生存空间小能理解, 奥园养生广场,名副其实,位置太偏了,安安静静的做个养老项目。荔湾和海珠区也算是老城区了,表现也这么差,无法解释(可能三哥采样的海珠区和荔湾区样本太小了,如果冤枉了海珠和荔湾,还请各位指正),万科海上传奇旁边就是唯品会,这些互联网精英都不买单,只能尽量避开这些区域。

公寓

第四,与同地段住宅项目相比,公寓表现如何?

最近6年,锐丰中心(累积涨幅109%)涨幅低于周边的住宅项目奥园香雪公馆(累积涨幅为233%)。

万科云城米酷(累积涨幅88%)涨幅低于周边的住宅项目雅居乐富春山居(累积涨幅为120%)。

广州绿地城(累积涨幅60%)涨幅低于周边的住宅项目万科幸福誉(累积涨幅为292%)。

萝岗奥园广场(累积涨幅37%)涨幅低于周边的住宅项目万科幸福誉(累积涨幅为223%)。

从数据上看,再次验证了规律:同一地段,公寓收益大概率跑输住宅。

办公公寓

总结结论:

1、投资公寓划算吗?

可以有选择性投资。

三哥认为,在严格筛选的前提下,是可以投资的,但是这个筛选难度比较大,不熟悉各个板块特点的粉丝,不要被只听中介一面之词,还是要多听听别人的意见,多去现场考察,特别是出租率和租金回报。

2、预算不足以购买同等地段的住宅的情况下,可以考虑公寓。

公寓购买门槛低,首付少,遇到好的地段,还是可以考虑。毕竟其他投资渠道收益更难以保障(例如股P,我认为比公寓还多坑)。

3、温馨提示,买公寓,就要做好涨幅小于同地段住宅的准备。