重庆房子限售政策对新房和二手房的影响

在成都、西安等新一线城市纷纷限购的背景下,重庆仍然不限购,显得独树一帜。但这并不是说重庆对房地产市场没有任何调控措施,相反,早在2017年重庆就出台了限售政策,政策详情如下:

重庆限售政策

其实从政策来看,说的白话点,就是从2017年9月23日开始,不管你买的是新房还是二手房,都是要下产证满两年才能再交易。而第二条则是阐述了什么样的房子可以不满两年就交易,也就是在2017年9月23日之前完成网签的新房,跟获得产权登记受理通知书的二手房,是可以自由的交易的。

这个政策看似限制了炒房者房产交易的流动性,大大打击了炒房者的嚣张气焰,又有很多的无脑空,开始吹,房价又要降了,你们这些来重庆炒房的等着吧,让你们吃不了兜着走。其实不然,这个政策应该分几个时间段去解读的。

房子

首先,针对房地产市场本身,总共分成两个,新房和二手房,至于炒房中的各家流派,就多了去了,比方说什么凤变冰,ABC单啊等等。在我看来,无论什么流派,什么炒法,都是万变不离其宗的,天下武功唯快不破,任你再复杂的模式,如果无法让你的投资变现,一切都是扯淡的。

投资房产跟经营企业实际上是没有什么区别的,首先最重要的就是现金流,资金流转速率。现金流就好比一个人身上的血液,你血液流的太慢了,供氧跟不上,做为一个正常人的你,难受不。所以在我看来,无论什么流派,只要在市场中能适应能生存就是NO.1!

至于到底对新房跟二手房的影响几何,我觉得还真得分几个阶段去探讨。

限售政策对新房的影响

首当其冲的就是新房市场,现目前的新房市场住宅投放量少,投放速度缓慢,这跟开发商的资金流有很大的关系;

第二个现状就是新房普遍被限价,无论是之前的绿地保税中心,还是前天晚上落位的金科天元道,限价的结果就是导致让更多的购房者得利。

在这样的市场条件下,对于投资者来说,新房的优势会逐渐弱化,2年的接房等待时间、半年的下产证时间、2年的强制限制交易期、4年半的持有时间,灵活性确实有所降低,相对于二手而言的话。

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但是在交易灵活性这个问题上,本来就存在新房的二次交易周期会高于二手,原因是在有选择的前提下,大家都会选择购买没有增值税的房子,这也是为什么大家会去选择买新房原因,原因很简答啊,同地段,同户型,新房的税费少啊。

所以在我看来,无论在新房市场还是存量房市场,这个政策对于上涨趋势的限制还是有待观望的,因为本身的交易周期就是在那摆起的,虽然说不排除业主急用钱没满两年直接甩卖的情况,但是这种情况下普遍也会低于市场价出手。

限售政策对二手房的影响

而这个政策最大的问题在于存量房市场的可交易产品会锐减,并且出现批次性投放市场的情况。举个简单的例子,拿重庆天地来说,重庆天地的雍江艺庭组团,现目前基本处于无房可售的状态,要不就是没满两年,要不就是低楼层,总之可供挑选的房源少之又少。而在接下来的一段时间内,二手的交易还将陷入一个两难的境地,那就是真的优质的房源稀缺性更加凸显,市场价格会更高,同时在无法企及高房价的存量房市场时,更多的人会转向新房。

搭配新房的限价政策,从而达到ZF希望的最大化的去库存,实现“房子是拿来住的,而不是拿来炒的”这一核心理念。

那么做为刚需来说,在能力接受的范围内,尽快上车,先上车,再找位置。

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对于投资者来说,可能就麻烦一点了,所需要的不再是单纯的看单机了,而是需要全面考虑自己的资金规划。

举个简单的例子,在群里的朋友可能听过这个梗了,假如现在解放碑旁边的住宅单价一万,强制持有时间五年,跟一个郊区的房子,单价五千,不限制交易,如何选择?还是回到最核心的问题上,对比选择。

怎么讲?我习惯拿解放碑去比较各个区域,虽然现在的解放碑没有新房,有的也是天价房,投资的话有待斟酌,但是以这个点为核心,辐射出去,每5公里降低一个层次的价格,一个层次也不多,打个2000-3000的单价,以这样的配比去做横向比较,整个重庆的版图会非常有层次感。同时因为重庆是一个多中心的城市,所以大家就可以多画几个“解放碑”,而每个伪解放碑又可以跟解放碑进行纵向对比,瞬间所有的对比都出来了。

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那么对于二手市场,我更希望的是大家多去淘一下高端物业。为什么呢?说一下我对这个政策另外一层的理解,随着政策的深入,往后几年重庆的存量房市场会出现阶段性的供需失衡,而这个导致的最直接的问题就是,本身品质物业在重庆就少的前提下,可交易的只会更少,相比较老破小或者老破大,其产品的本身价值与升值空间都是不能相提并论的。

而相对于市场而言,越稀缺的东西越容易产生成交,细分市场可以促进产品的精准投放。

总结起来一句话,投资要谨慎,市场效果有待观望,坚持伟大光荣正确。